文／游筱燕
1份塵封十多年的文件，意外在父親的遺物中被翻出，成了台北市位於信義區處千坪社區命運翻轉的契機。
住戶之一的黃先生看著父親當年推動都市更新的事業概要，當時因同意未過門檻無疾而終。但他卻覺得這是父親留給後代的一個未竟心願，於是黃先生拿著這份文件重新走進鄰里，透過鄰長從LINE群組開始串聯，30、40戶先加入群組，再靠鄰居們相揪，終於串起了上百戶的共識。
經過3年時間，選商後決定與士林開發公司合作，僅用8天就收集到8成以上同意書，順利跨過送件門檻。
焦慮》半世紀老公寓 最怕天災來襲
這個占地千坪的社區由兩棟4層樓、兩棟5層樓，共4棟公寓組成，隱身於信義區的豪宅群中；由於建物大都落成於1972年，屋齡已超過半世紀，普遍面臨沒有電梯、管線老舊、牆壁滲漏，以及耐震不足等問題，住戶對「居住安全」的焦慮也日益加深。
因為許多違建已破壞房屋結構，每次颱風、地震住戶都很擔心。更新會理事盧先生說：「我們家漏水，往上各樓層都抓不出主因，必須和鄰居透過調解來處理，真的很困擾。我們知道一定要更新，但要整合116戶，談何容易。」
該更新會理事長張介文回憶，2010年前後，時任台北市長郝龍斌推出老舊公寓更新專案，高喊「1坪換1坪」、並祭出容積獎勵最高兩倍。當時確實有建商幫社區出錢出力，申請「劃定更新單元」。
但該建商成立時間短、資本額小，沒有實績，加上當時擬用社區土地去銀行抵押融資，最後拿到約6成的同意書，不達送件門檻而不了了之。盧先生坦言：「不過也算幸運，至少那次有建商幫忙出資劃定更新單元與完成事業概要，才有基礎資料，不然要是現在光請住戶分攤相關費用，社區內部恐怕早就走不下去。」
關鍵》結合專業團隊 加速整合流程
10年後，住戶黃先生在疫情期間整理父親遺物時，意外發現當年的文件，重新點燃更新的希望。張介文回憶說，鄰長先從LINE群組起步，幾位理事再逐戶敲門拜訪，一開始很難，有人根本不理會，有人甚至當場甩門；也有門鈴壞掉找不到人，房客不願意告知房東電話等種種情況，甚至為了找人要「蹲點」，等到晚上燈亮了，才衝上前按門鈴，加上疫情期間限制群聚，使得整合難度更高。
在冠霖都更公司總經理林育全的建議下，社區決定在成立更新會前，可先向住戶收取小額贊助款1000至2000元，林育全解釋：「收贊助款不是為了金額，而是測試社區的團結度。願意出這筆錢的人，才是真的想走下去的人。」後來同意比率果然過半，順利成立更新會。
而透過更新會出資，委託估價師和建築師規畫了1份初評報告，再用該報告申請市府96萬元的補助，住戶也因報告內容開始對新家有了具體想像。
值得一提的是，位於1樓的教會竟也成為關鍵推手。張介文指出：「教會擁有4戶產權，一直全力支持都更；疫情期間若沒有教會支持提供場地，很多會議根本開不起來。」教會是社區的原始住戶，50年來見證住宅老化，當住戶需要場地召開說明會時，教會主動開放空間、教會幹事幫忙收集保管文件，讓更新會與顧問公司能有固定的據點。
另一方面，更新會成立後，鄰居看到初評報告有概念，同意比率從60%提升到70%，便走入下一步選商階段。經過1個月公開尋覓，因住戶意願度僅70%，導致沒有建商願意進來，原本觀望的住戶漸漸轉趨積極，再半年後才突破75%，張介文記憶猶新說：「那5%真的很難。」
達到75%後，由冠霖協助更新會再度啟動選商，主動拜訪5家建商，最後由士林開發提出優於初評報告的條件，成為該社區的實施者。張介文表示，士林開發也把容移條件講得清清楚楚，避免模糊地帶，讓住戶放心；住戶回憶：「有建商當天是帶來了影印簡報，而士林開發卻準備了一本精美的說明書，還給了完整願景，讓我們都很期待新家。」
推手》成立更新會 投票易形成共識
士林開發資深經理邱文雄表示，公司為了加速社區改建，實施方式採「權利變換」，4樓住戶依價值推算約可分回1坪換1坪，5樓住戶大約則依權狀面積1坪換1坪；地主與銷售戶採用同樣設備，更不會要求住戶以土地作為抵押。
2024年4月舉行第1場簽約，士林開發更祭出「早鳥簽約方案」誘因，加上剛剛發生0403花蓮強震，喚起大家對於居住安全的重視，結果短短八8天內，同意比率即達83%，順利跨過送件門檻；至同年6月底，簽約率更突破90%。根據台北市政府今年2月公聽會資料，該案涉及29筆土地，總面積約1130坪，共有116戶，僅剩4戶尚未選屋。
「更新會的成立，是成功的關鍵之一。」張介文分享，成立更新會能夠將所有權人的基本資料收集比較齊全。再者，更新會有章程規則，運作上都有規範，選出理事、理事長，定期開理事會討論，再由會員大會投票表決，是一個很好的開始。更可以申請費用補助，有第1桶金的資源，可運用做初評報告，給地主較具體未來新屋的輪廓，可以期待的大致價值。
張介文談起整合步驟，首先，從自己家的樓棟熟悉起，組群組溝通。第2，群組建立規範，不貼問候圖，只談都更，理性發言。第3，找意見領袖，揪人入群組，儘量找齊每一戶。第4，畫塔圖，標示每一戶的狀態，出租或是自住。第5，了解每一戶的家庭成員，並作筆記。第6，上各種課程，免費的非常多，充實自己的都更知識。第7，從每一個樓棟中找出熱心的鄰居作為梯長，幫忙連絡了解同樓棟的8至10戶，再從中選出更新會的理事
拍板》核定權利變換 價值幾乎翻倍
按照計畫，事業與權利變換計畫核定後，將於2026年動工，工期約70個月，預計2032年前後完工。屆時將興建1棟地上24層、地下4層鋼骨造大樓，總樓地板面積逾9377坪，規畫210戶住宅及1樓店面，過程中實施者為了讓在地歷史傳承，為教會保留原有位置，並規畫獨立出入口。
據估算，更新總成本約55.2億元，更新後房地總價值達118.3億元，價值幾乎翻倍。新大樓將設有挑高大廳與完善公設，戶外可遠眺信義計畫區與遠山景致。對許多住戶而言，這不僅是1棟新房子，更是一個充滿安全感與新希望的家園。
Profile 信義區千坪社區：
重建類型：都更重建
建物：兩棟4層公寓、兩棟5層公寓（建地1130坪）
地點：忠孝東路5段236巷、虎林街164巷
所有權人：116戶，地主150人
屋齡：約50年
實施者：士林開發
更新後：地上24層、地下4層鋼骨造大樓
預計完工：2032年