文／黃宗輝
國內自主更新修法加速推進，住戶自己當建商、主導權在自己手上，究竟起手式該怎麼整合？帶你看懂進入自主都更的實務門檻與適合社區。
國內都市更新長期以建商主導合建模式為主，近年政府有意再闢蹊徑，正在修法擴大支持自主更新。不過，自主更新是由住戶自主推動，從整合、籌措資金，到組成專業團隊、發包營造，若住戶自己當建商該怎麼做？又有哪些社區適合走這條路？
第1步》拋議題點火 喚醒重建意識
自主更新最早運用於921地震災損大樓的重建，與都市更新發展基金會同為姊妹機構的丹棠開發董事長張志湧，從當時便涉足此一領域。他認為，現今推動自主更新的原因，在於都更多年推動下來，多數具開發利益案件皆已開發，未來投資效益有限，或者社區大樓動輒超過100至200戶，自主更新將是重要的發展方向。
目前自主更新在市場上量能約占5%左右，實務上推行並不易。邑相建築更新規畫早年成功協助新莊「博士的家」自主更新，副總經理張大任表示，投入都更20餘年，最常看到社區喊要自主更新，卻總是原地踏步。出資往往是踏出第一步最大的難關，住戶常因「看不到分回多少坪而不想出錢，但不出錢又如何找專業團隊進行評估？」而陷入困局。
自主更新雖然能讓住戶享有重建利潤最大化，但住戶相對也要承擔重建風險。張志湧認為，自主更新啟動前最好進行「社區體檢」，確認出資、整合與決策風險是否可控，以及社區本身能否自主協商、共同決策。否則「體質不佳，卻吃一帖猛藥，搞不好病沒有治好，命就先丟了。」
通過初步體檢後，自主更新第一步是喚醒社區住戶的重建意識。「若能成功踏出這一步，即使案子困難都有機會成功。」張志湧表示，由社區主動發起重建，比起建商整合更能減少住戶戒心，降低內部矛盾。
建議社區初期從「點火」開始，即建立住戶間的聯絡管道。例如成立「重建工作隊」拋出議題、每棟樓推派1至2位樓長；透過樓長建立LINE等通訊聯絡網，在各自負責的樓層傳遞都更資訊、意願調查、動員開會等。社區先凝聚基本共識，專業團隊才有機會接手往下推進。
他舉例，近期接觸一處約150戶的社區，超過一半房屋出租，難以逐戶找到所有權人。團隊改以LINE群組建立溝通平台，由住戶彼此邀請，1個多月後已有100多戶加入，第1次說明會也有逾百人參與。
第2步》按需求規畫 評估重建效益
凝聚初步共識後，下一步才是評估重建效益。只要確認更新基地範圍，專業團隊可依容積獎勵、可建樓地板面積等條件，初步估算更新效益，再逐戶調查需求，確認更新後的規畫能否滿足地主。
不過實務上，地主需求往往不同。例如高齡地主不想背負貸款，也未必需要增加居住坪數；有些家庭則有換屋、增加空間的需求，願意投入更多資金。因此，應先確認重建效益與住戶需求，再決定出資方式。
若無須額外投入太多資金即可滿足需求，可考慮招商引資；若與建商合建後的分回面積不足，而地主有能力及意願，則可考慮自行出資。若社區內出資意願不一，還得盤點是否有人願意墊資、能否引進外部投資等資源，以找出最具可行性的方案來進行。
下一關則是選擇執行方式。自主都更並非所有事情都由地主自己來。過去常見成立更新會，再委託專業機構協助規畫、審議與執行；另一種則是「代理實施」，委託專業機構擔任實施者，但重大事項仍由社區掌握決策權，並由社區自行出資。
兩者承擔責任不同，委託費用的計算方式也有差異。全案管理費實務上可依總銷金額或營建成本的一定比例計算，並依基地規模、戶數及個案複雜程度而異；代理實施者因承擔實施者身分與相關責任，收費還會考量人事管理及風險管理成本，實際仍依個案而定。
值得注意的是，無論何種模式，挑選合適的專業團隊是核心關鍵。除了檢視過往完整實績，也要實地了解公司現況，既要有經驗，更要有創造個案價值的執行能力。他建議住戶透過提案問答，確認雙方能否順暢溝通。畢竟都更「短則8年，長則10年以上，萬一失敗就是8至10年以上的空轉。」因此慎選團隊格外重要。
第3步》依個案差異 選擇執行方式
經過多年實務經驗，張志湧提醒，自主更新的啟動不應操之過急，應遵循「123棒」的原則：地主發起第1棒，專業團隊接手第2棒，銀行與融資作為第3棒。各個階段都要依序推進，在資源尚未準備好之前，不應強行進入下一個階段。
其中，最容易卡關的風險是資金。地主除了準備足以支應至計畫核定的前期資金，銀行融資與信託也應提早接洽，避免計畫核定後，發現資金銜接不上，尤其因應營建成本高漲變動因素更要預留彈性。此外，償債風險也應納入考量。
與其一味求快，倒不如放慢步調做足準備，但絕不要輕易中斷或放棄。從過往實務經驗專業團隊認為，一旦停擺所耗費的時間成本將是最高的。自主更新也最忌諱多頭馬車，社區意見必須收斂，再由專業團隊整合建築、估價、營造及金融等資源，才能避免多人指揮、彼此牽制。