文／林瑞明
不動產交易租稅政策的本質，應係兼顧「衡平租稅負擔」與「維護基本居住權利」。然而，現行「房地合一稅2.0」在實務運作上，卻充斥著制度邏輯的矛盾與對行政程序便利的盲目追求。政府一方面高舉「打擊炒房」的大旗，另一方面卻在計算課稅所得與核認免稅優惠時，設置不合理的嚴苛門檻與隱形陷阱，將通膨紅利全數充公，甚至誤傷正當自住的庶民百姓。
這種「假打房、真抽稅」的混水摸魚政策，早已偏離租稅正義，亟待全面檢討與釐正。
一、 成本未計入物價指數，實質是在對「通膨」課稅
現行房地合一稅在計算應稅所得時，係以「出售總價–原始取得成本–移轉費用–土地漲價總數額」為基礎。其最大盲點，在於取得成本並未隨著物價指數（CPI）進行調整。
對比我國長久採行的「土地增值稅」，其計算前次移轉現值時，均依法會將取得時之土地公告現值乘以物價指數調整，用以扣除因整體經濟環境通膨所產生的虛增價值。同樣作為不動產移轉課稅工具，何以土地增值稅懂得排除通膨干擾，房地合一稅卻獨獨將原始成本凍結於買入當時的時空？
在貨幣貶值、物價飛漲的年代，不動產價格的上升，往往有相當比例僅是反映名目貨幣價值的縮水（名目漲幅），而非實際資產價值的超額暴利。政府強制要求以「多年前的名目原始成本」來計算今日的獲利，無異於將「物價上漲率」直接納入課稅範疇。這種對名目所得課稅的制度設計，本質上就是透過制度漏洞掠奪民間資產，極不公平。
二、 400萬免稅額條件設限過苛，自住認定僵化脫離現實
除了成本計算欠缺通膨調整機制，房地合一稅針對自住客所設下的「400萬元免稅額及10%優惠稅率」，看似寬厚，實則門檻險峻、認定標準極其僵化。
依據稅法規定，享有自用住宅優惠必須符合「個人或其配偶、未成年子女辦竣戶籍登記、持有並「連續」居住滿六年，且無出租、供營業或執行業務使用」。然而，稅捐稽徵機關在「連續居住」的認定上，往往走向形式主義與極端化。實務上甚至出現國稅局以戶籍曾有短暫異動、或因公出國、外派長差等客觀事由離境一段時間，即斷定「不符合持續居住滿六年」之要件，強行剔除400萬元免稅額與優惠稅率的案例。
居住是動態的生活過程，自住客因工作、求學或家庭照護等正當原因暫時離家，並不改變其該房屋作為「唯一自用住宅」的實質屬性。行政機關摒棄實質課稅原則，僅憑戶籍與出入境紀錄進行僵化裁罰，無異於逼迫無辜自住族負擔高額稅負，嚴重侵犯憲法保障之人民財產權與居住權。
三、 釐正稅制政策，重塑租稅正義的三大訴求
財政政策不應成為政策遮羞布與財政補貼工具。為回歸租稅公平、落實保障自用住宅之初衷，政府應立即針對房地合一稅進行以下修正：
1. 引入物價指數調整機制：比照土地增值稅及所得稅法免稅額調整原則，將房地合一稅之「原始取得成本」納入消費者物價指數（CPI）加權計算，排除名目通膨收益，針對「實質資本利得」課稅。
2. 放寬自住認定標準與合理例外條款：行政機關應落實實質課稅原則，明確訂定「正當理由離家免予中斷居住期間」之彈性條款（如因公外派、就醫、家庭照顧等），避免僵化裁量損害自住族權益。
3. 優化免稅額度與物價連動：400萬元的自住免稅額度應建立動態調整機制，隨房市交易總額與物價水準定期檢討，確保自住換屋族不致因合理的價格成長而遭受誤傷。
結語
健全的房地產市場需要合理的稅制引導，而非以「打房」為名，行「擴充財源」之實。房地合一稅推行至今，已顯露出諸多與現實脫節的弊端。
政府唯有拿出誠意，正視成本計入物價指數與自住認定過苛等核心問題，儘速推動修法，才能真正洗刷「混水摸魚」的政策惡名，建立兼具效率與公義的不動產租稅體系。
（本專欄言論不代表本公司與大成報立場）
（撰文者林瑞明為執業三十年地政士、現任台北市第二地政士公會理事長）