文／蘇于修
熟悉的人叫她「下午茶皇后」，因為別人在上班的時候，楊德芬正輕鬆地和朋友喝下午茶。她，在25歲時買下人生的第一棟房子，投資房地產的經驗超過30年，目前手上有將近20間套房可以收租金。
楊德芬沒有富爸爸，小時候還是跟父母住在台北市十四、十五號公園的違建屋。民國72年，她靠著省吃儉用，加上利用在財神酒店擔任櫃檯出納之便賺取匯差，以180萬買下台北市辛亥路五段的30坪新房子。為了省錢，她還是窩在娘家，房子則拿來收租金。
25歲買第一間房開啟包租婆人生：房租是沒有聲音的孝子
為了早日存夠錢買房子，她每天省7 塊的公車錢，從仁愛路徒步走到公館再轉搭公車回家。因為年輕不懂，地段不優，離中和娘家又遠，所以兩年後就轉賣，第一次的買賣並沒有獲利。
也是在此時，她發現有一棟房子自住，一棟收租金是一件很不錯的事情，「房租是沒有聲音的孝子，」她開心地說。
楊德芬初嚐投資房地產的甜頭，是民國74 年在敦化南路萬通銀行附近買下一間33坪的裝潢屋，雖然房子外觀不佳，但內部十分方正，240萬買屋，利率12％，貸款70萬，月收2萬2租金，後來租給外國人還收到3 萬元，繳房貸綽綽有餘，5年後轉手以720萬賣出，足足獲利480萬元。
民國76年楊德芬買下遠企對面的成功國宅，當時國宅是滯銷品，價格低廉，273萬可買36坪，自備款只需43萬，國宅處還提供110萬的無息貸款及120萬的5％低利率優惠。
這時在鴻源百貨公司工作的她，被公司投資部門提供的高利息吸引，她就用利息錢繳房貸。雖然不久後這間地下投資公司遭政府取締引起巨大的風暴，讓她損失了上百萬元，但卻也讓她買到了一間好房子，轉手時的房價已經漲到850萬，獲利620萬。
賣掉房子才有資金買下一棟房子！從法拍屋傳單賺到翻倍房價
「投資房地產不要捨不得，不賣掉沒有資金買下一棟更好的房子。」楊德芬認為自己似乎有某種置產的好運氣，剛好家門口貼了一張法拍屋的傳單，正想換大房子的她，不假思索就買下60坪，852萬，還有頂樓加蓋的房子，樓下自住，樓上隔成雅房又能收租金，如今市價早已飆上好幾千萬。
一連串成功的投資經驗，看在好友眼裡並不全然是好運，好友透露，楊德芬曾經一天帶她看九間房子，平日就做足功課，才日積月累出精準的眼光。「交個房仲朋友也很有幫助，案子的消息快！」楊德芬笑著說。
只看中古屋、不殺價！家庭主婦賺自己的退休俸
身為房地產投資人，楊德芬誠心地建議大家：「不要買裝潢的房子，因為價格一定會加上高昂的裝潢費用。」而且選擇物件時有三要素：「地段、投資報酬率及是否負擔得起。」
若投報率高於房貸和存款利率就可考慮。她曾看上一間位於台北市四維路的一樓三角窗店面，雖然權狀只有19 坪，卻有地下室和騎樓空間可用，月收6 萬2 的租金，算一算，房價雖然要1750 萬，貸款1000 萬，但每月只攤還5 萬多，投報率約4.5％，加上因為是店面，早已有3、4 千萬的身價，是她目前覺得最好的投資。
「用穩健的態度投資房地產，看到搶手的好物件不殺價，只看中古屋」，這是楊德芬近30 年的投資心得。最近她更把戰場轉往中壢，分租套房給學生，「因為我只是一個平凡的家庭主婦，沒有退休俸，我希望老年可以過安穩的生活啊！」
買中古屋有什麼好處？預售屋、新成屋、中古屋優缺比較
想清楚自己的購屋需求後，接下來讓我們出發去探索，比較一下預售屋、新成屋和中古屋的優缺點。以目前的房地產交易量來看，中古屋仍是最多人的選擇。
一、預售屋
走進裝潢高雅的預售中心，是買未來夢想的開始。因為還沒施工，你只能憑著現場的3D 立體圖、建材展示和漂亮的「樣品屋」來判斷未來住宅的樣貌，因為沒看到實際成品，也無法保證品質良好。
優點是可客變裝潢，設備管線、建築工法、防震設計都較新，較有可能買到符合需求的最新工法。自備款是所有類型中最低的，因此吸引很多年輕首購族。但實際交屋大約要等1 到3 年不等。
最大的風險在於如果碰到不肖建商，蓋一半就落跑，消費者有可能錢去樓空，好在2012 年5 月開始政府規定建商必須開立「履保專戶」，可保障購屋者權益。
預售屋的好處是，錢可以慢慢繳，適合自備款不足又不急著搬家的人。但要注意《平均地權條例》已正式上路，限制換約轉售，違者可按戶（棟）處罰150 萬到300 萬元不等。
二、中古屋
只要住過的房子就算是中古屋，價格比新成屋便宜，若是公寓，幾乎沒有公設的費用要繳，但是可能有年久失修、漏水或管線需重牽等屋況不佳的問題，還需要額外增列一筆整修費用。
三、新古屋
近年來還有一種介於中古屋跟新成屋之間的「新古屋」很受民眾青睞，新古屋是指屋齡介於3 到10 年間，全新無人住過的房子，價格會比新成屋便宜2 到3 成左右，兼具新屋的優點，又無中古屋的缺點。
新古屋歷經颱風、地震等考驗，也可客觀評估出房子的問題，若出現屋況瑕疵，也可以此來議價。
四、新成屋
全新落成的房子和預售期間沒賣完的房子都算是「新成屋」，屋況較佳，價格較高，較少購屋糾紛，但是因為沒人住過，房子也尚未經過風吹雨打的考驗，所以無法判斷真實的品質。好處是可以立即入住，省掉漫長的裝修等待時間。