現在買房，最怕的恐怕不是房價太貴，而是好不容易看上一間喜歡的房子，頭期款也準備好了，最後卻卡在銀行貸款這一關！ 最近跟幾個房地產圈的朋友聊天，現在買房真的跟前幾年很不一樣，以前房市熱絡時，大家最擔心的是搶不到房子，現在房市冷下來，買方終於有機會慢慢挑物件，但可能又遇到銀行貸款額度不足、撥款時間拉長，到貸款成數不如預期、利率變高，這些都是讓購屋客傷透腦筋的事。
根據央行最新公布的統計，2026年9月房貸餘額已經來到11兆4492億元，持續創下歷史新高，連22個月在10兆元之上，但年增率已正式跌破6％，成長速度卻已經明顯放緩。
更值得注意的是，現在銀行審核房貸，不只看你的收入、信用條件，也會看你買的是什麼房子。
以前房市熱絡時，很多人買房習慣先用總價的2成準備頭期款，認為房貸8成應該不是太大問題。但現在大環境可不一樣了，即使是首購族，也不代表每間房子都能順利貸到8成。
不少人簽約後才發現貸款條件不如預期，自備款瞬間暴增面臨違約的風險，建議買房前最好先請銀行初步評估房屋鑑價，以及可能核貸的成數、利率與還款年限，尤其以下五種房子，買房前更要特別留意：
第一、小坪數套房，總價低不代表好貸款
不少首購族預算有限，會優先考慮總價較低的小套房，尤其室內面積太小低於15坪的小套房，有銀行會採取較保守的鑑價方式，導致貸款成數不如預期，也有些銀行乾脆直接不承作。
因此，買小套房不能只看總價便宜，更要事先確認銀行對於坪數、用途及貸款條件的要求，否則原本以為準備2成頭期款就夠，最後可能得拿出更多現金。
第二、超高屋齡老宅，銀行鑑價可能更保守
雙北屋齡動輒四、五十年的老公寓，雖然地段好、生活機能成熟，市場上仍有一定買盤，但銀行評估貸款時，屋齡也是重要考量。
尤其部分高齡老屋，銀行可能縮短貸款年限，或因為建物狀況、擔保品價值而降低核貸成數，尤其如果屋齡高老屋位於交易量少、人口外移的區域，銀行鑑價可能更加保守。
第三、特殊使用分區，貸款條件不一定比照住宅
市場上有些房子裝潢得跟一般住宅沒什麼兩樣，甚至還有漂亮的廚房、臥室，但仔細查看使用執照或建物登記用途，才發現不是一般住宅，居然使用分區是工業區，救可能涉及建物用途與實際使用不符的問題。
這類物件不只要注意使用是否合法，銀行也可能因為用途、土地使用分區或擔保品風險，採取不同的貸款標準。
第四、產權特殊，有建物卻沒有土地所有權
有些中古屋價格明顯比周邊行情便宜，仔細研究才發現，原來只有房屋所有權，土地卻是向他人承租，或是地上權、共有等特殊權利關係。
這類房子不一定完全不能貸款，但銀行必須評估土地使用權利、剩餘年限及未來處分擔保品的難易度，一旦銀行認為風險較高，貸款條件自然可能受到影響。
第五、價格明顯高於市場行情
最後一種，其實不見得是房子本身有問題，而是成交高於市場行情多，舉例來說，一間房子成交總價2000萬元，買方原本預期貸款8成，準備400萬元頭期款。
但如果銀行最後鑑價只有1800萬元，即使願意貸8成，實際核貸金額也只有1440萬元，等於買方得準備更多自備款。
這也是為什麼我一直提醒大家，買房前最好先請銀行初步評估房屋鑑價，以及可能核貸的成數、利率與還款年限，避免簽約後才發現貸款條件不如預期。 雖然央行政策逐步放寬，但不代表房貸就變得好貸了，尤其現在銀行審核依然嚴謹，除了多比較幾家銀行的貸款條件，也要替自己預留多一些預備金才有保障。
資料來源：Yahoo房地產
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