10年期公債殖利率衝破2.4%，創日本29年新高的同一週，日本銀行在2026年4月21日的金融系統報告裡直接點名不動產市場，白紙黑字寫出：若外資基金開始賣出，三大都市圈住宅價格恐下跌約25%、租金下跌約10%。這份報告過去鮮少進入一般購屋者的視野，這次的措辭讓市場坐立難安。
＃「日本房產CP值最高」這個故事，邏輯正在動搖
過去幾年外資大舉買進日本不動產，靠的是一個關鍵套利結構：相較於紐約、新加坡，日本不動產投報率（利回り）明顯偏高，長期利率又極低，兩者之間的利差讓資金流入有強大誘因。
日銀這份報告直接指出，這個利差已大幅收窄。不動產顧問田中歩（前三菱UFJ信託銀行，現あゆみリアルティーサービス代表）的分析顯示，東京都心公寓大廈市場的利差縮小趨勢，同樣反映在住宅市場。10年期公債殖利率若繼續攀升，外資持續以相同節奏流入的假設，很可能站不住腳。
＃地方與都市的分歧，正在加速拉開
報告另一個值得細讀的分析，是地價的城鄉分化。按市町村別來看，人口密度高的都市商業區地價持續上漲；人口密度低的地區則陷入橫盤或下跌。
日銀明確指出，自2008年不動產小泡沫破滅後，立地條件造成的價格分歧持續加速。田中歩也補充，住宅用地同樣出現類似分化，人口密度與生活便利性的差異，正在拉開各區域的漲跌幅距離。
「買日本房」四個字，已經很難用一個平均數字說清楚市場走向。要看的是具體的區、具體的車站距離、具體的人口趨勢。
＃日銀壓力測試：-25%不是天方夜譚
報告設定了一個「衝擊情境」：海外不動產基金啟動賣出，觸發三大都市圈商業不動產價格與租金下滑，住宅物件價格下跌約25%、租金下跌約10%。
田中歩明確指出，這個機制並非不現實。2008年雷曼風暴期間就出現過類似的連鎖反應：國際利率上升、金融系統壓力顯現、外資撤出觸發價格下滑。若中東情勢持續惡化、各國財政擴張壓力上升，長期利率走高的環境更難避免。
＃「都心不會跌」是信念，不是保證
報告發布後，田中歩直接對一般購屋者提出建議：「都心物件就不會跌」這個想法，存在相當大的風險。
自備款極低、大量借貸的情況下，若房價下修，貸款餘額超過物件現值的帳面虧損狀態將很難脫身，加上浮動利率上升帶來的還款壓力，資金計畫的安全邊際正在縮小。田中歩的具體建議是：確保一定比例的自備款、預留充足的還款餘裕。金融環境穩定的前提下，不動產價格或許維持溫和上漲或高檔整理，但借錢買房本身就意味著必須準備好面對下跌情境。
參考資料：
日銀警告：長期利率創29年新高，東京都心房價恐下修25% - 東京媽媽日本不動產
不動産市場、長期金利上昇で調整も 日銀リポートで指摘 - 日本経済新聞
資料來源：風傳媒
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