2026年開春，行政院拋出一項引人注目的想法——打破現行都更容積獎勵的疊加上限，加入「社會資源分配」，未來都更計畫只要願意捐贈社宅、青年宅或婚育宅，額外加碼容積獎勵50%。若這項新策順利上路，究竟哪些族群將成為贏家？哪些老宅「有救了」？
2026「容積遊戲」開大門，行政院為什麼要這樣改？過去的都更計畫，建商為了爭取1.5倍的最高容積獎勵，必須透過智慧建築、綠建築等項目逐項疊加額度。比如在台北，申請台灣綠建築合格級僅加碼2%、鑽石級則加碼10%，然而這些額外的成本最終會轉嫁給房價或縮減地主權益，導致更都計劃被批評「只是讓房價更高」、「老房變豪宅」，對社會公平性幫助有限。
大家房屋企劃研究室公關襄理賴志昶表示，這次政策發想多了「社會需求」的意涵。相較以住辛苦的爭取容積點數，只要願意捐贈社宅、青年宅或婚育宅，即可直接獲得50%容積獎勵，顯示政府將都更手段從單純的「都市硬體升級」正式轉向「社會資源分配」，讓都更兼具開發效益與居住正義。
針對可能受惠的都更區域，賴志昶指出，過往蛋黃區因為房價高，即便容積獎勵一般，建商也願意做；容積加碼後，開發效益提升，雙北都會區中一些蛋白區、老城區可能就此命運翻轉！比如新北市的中永和，以及台北市的大同、萬華等發展較早的老城區，將最能從這次的公益性獎勵中受惠，這些區域老舊公寓密集，且具備龐大的租屋與購屋需求，過去因房價基期相對市中心低，建商投入都更的利潤空間有限，推動難度較高，如今透過捐贈社宅換取高額容積，整合操作上更具誘因。
實際調查這些老城區房價，可以發現30、40年老屋與新屋有明顯價差，達到每坪30～40萬元。
賴志昶指出，預估以上這些區域將迎來一波都更熱潮，隨著整體街廓翻新與公益設施進駐，區域新案房價有機會逐步向市中心靠攏，縮小與蛋黃區的價差，甚至可能帶動周邊中古屋出現一至兩成的補漲空間。
然而，並非所有老屋都能在這波容積紅利中順利翻身，賴志昶分析，許多位處市中心精華地段的老舊公寓，若面臨路寬不足或基地面積較小等先天條件限制，基本上無緣此次都更獎勵，主因是這類「鳥籠基地」，即便中央給予再高的容積獎勵，在實務規劃與建築設計上都面臨著無法克服的硬傷，價格上亦難有起色，成為政策紅利下的遺珠。
至於屋主最關心的「一坪換一坪」？賴志昶表示，換回的坪數會增加是肯定的，雖然是否能達到一坪換一坪還是要看基地條件，但對於期待「老屋變新房」的屋主來說，可能性已大幅提升。
當容積從「私人利潤」轉為「公共對價」，都更政策的意義也隨之改變。一方面，有助減輕老宅老人的「雙老」及安全性問題；另一方面，更直接受惠的是買不起房的年輕人，仍有機會取得可負擔的居住選擇。 國土署表示，這項政策前提是必須提供實質社會住宅與婚育住宅，而非單純擴大建築規模，相關制度將透過明確資格條件與轉售機制設計，避免住宅淪為投資炒作工具，使政策資源真正落在初入市場的家庭手中。
資料來源：Yahoo房地產編輯部
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